哈尔滨银泰城早晨设计的又一次尝试与突破

不站在城市发展需要出发

做地产大盘营销是行不通的

早晨设计员工在为银泰城项目激烈的讨论

哈尔滨银泰城效果图

哈尔滨银泰城效果图

引文：

今天，行内流行这这么一句话，住宅市场的好日子到头了。爆发式的信贷增长推高了地价推高了楼价，也让政府不得不出手来管管了。从去年开始，很多中小型开发企业都面临着资金链的问题，贱卖的贱卖，转行的转行。行业的趋势越来越趋向于大开发集团和有品牌的公司。

在一线城市，土地价格奇高，可供应的土地量也噌问题；提前走完城市化进城的北上广不仅是政策的禁区，开发成本和赢利机会也越来越集中于几家侧重于高端市场或刚需市场的知名开发商。与此同时，他们也更愿意深入二线、三线城市，相比一线城市，二三线城市不论是盈利机会和风险，都远远小于一线城市。走出一线城市，成为众多大开发商的下一个战略航向。

许多开发商怯生生的走进二三线城市第一道难关就是政府

通过市场行为取得土地不难，难的是当地政府在城市规划与运营很难跟许多在一线城市操惯了盘的知名开发商在开发理念上取得一致，导致众多开发商在前期运营的投入和时间周期拉的过程，很难快速的收回一定的资金来用于可持续的周转。

早晨设计在去年年末接触到银泰置地在哈尔滨取得的一块土地，该地块位于哈尔滨城市发展的新核心群力新区。政府给予该区域的定位是中国寒地水乡，北方财富港湾。力图效仿法国的拉德方斯，建起东三省内最大的cbd。

银泰置地取得的土地是地块的核心之核心，光建筑面积就达230万平方米，开发周期超过10年，按理说，擅长商业地产并基于在香港的商业经验，他们理应是驾轻就熟的，可依然遇到了主力。从政府的角度来看，这块地方一定要做成cbd核心，要以建筑高度和城市形象的提升为先导，银泰希望该区域不仅能成为一个城市形象的代表，更希望她能成为哈尔滨城市功能核心区的一个载体，成为魅力新哈尔滨的活力的集中展示和展现。

在早晨设计介入之后，发现其实政府与银泰之间的认识其实没有差异；只是需要疏导。

魏来：cbd好比一辆高速行驶的汽车，而csd就是这辆车的驾驶员。

一般人认为，城市的硬实力就是靠硬件，却忘了人，才是城市生活的主体。光有cbd里的高达几百米的写字楼，是不行的。没有完善的产业政策支持，财税的支持，以及可以让人们快捷的到达这里的交通条件，和高端的住宅区，公园、教堂、学校、高级商店、娱乐设施、城市博物馆、文化小剧场，是很难将最精英的人群统筹在一块儿的。Cbd只是传统的商务工作载体，而csd则是将人们生活的全部内容统筹在一块儿了。

早晨设计通过分析了各种条件，发现群力虽然是一个新区，但是超前的规划和硬件配套的完整，使得整个新区拥有有别于哈尔滨其他区域的特殊价值。银泰城又正好占了政府规划的CBD区域，我们通过大量国内外案例分析发现CBD的概念是单纯以商务为主，最终起到商务价值的聚合作用。而CSD（城市中央商业区）需要的条件群力全都具备，CSD才能真正的完整人与生活的关系。我们发现CBD和CSD是相辅相成的，CBD是一座城市的“引擎”，那CSD将是整个城市“软实力”的需求载体。于是我们提出与哈尔滨政府联手打造哈尔滨CSD的想法，让银泰为哈尔滨打造一座“不夜城”，银泰城将是未来哈尔滨经济、消费、文化及精英的聚集区。

还要有点理想：为民生造哈尔滨商业中心

在解决了政府和银泰之间的分歧之后，银泰城的功能问题也是我们考虑的关键。同时我们发现哈尔滨商业虽然发展快速，但是以中央大街商圈为代表的商业中心发展后力不足，区域内呼唤高端城市商业中心区，重新引领哈尔滨消费。我们将两者结合，发挥银泰高端商业优势的同时，也是为哈尔滨疲软的商业现状升级。

我们认为升级的关键是特色，只有新鲜的东西才能吸引人们到来。我们为银泰城规划了四季如春的千米步行商街、滨水远东风情酒吧街、融入哈尔滨特色的旧时光文化街等等特色业态，配合银泰自持的20万平商业核心银泰百货。银泰城拥有的60万平商业不仅填补了群力现阶段高端商业的缺失，也为哈尔滨带来了能跟上国际范的商业中心。

营销需要善找城市所长成就城市价值

哈尔滨银泰城项目是我们又一次的尝试和突破，从发现问题到解决问题，我们没使用传统的方式，而是寻找到最适合哈尔滨这座城市发展的下一步计划，把这种概念灌输在项目之上。这样的方式不仅完整了项目本身的价值，也帮助提升了城市对人们的意义。

每当我们面对新的挑战时，都会尽量拉长思考的时间。广告对我们的意义不只是修改、不只是甲方过稿就完事了。我们希望早晨的作品，每一件都能带给整座城市不一样的感受，只有项目做的够实际，有新意才能提升人们的使用率，在整个大概念下，人们对城市的依赖感也会更强，幸福感和认同感的加深才是最重要的城市价值。

我们也希望能跟更多的项目携手，将早晨的城市效应带到更多地方，用不同的方式，带来更多更美妙的生活体验。

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